Кредит на покупку коммерческой недвижимости в Казахстане: условия и как получить в 2026 году

Склад, цех, офис или торговое помещение в собственности — это актив, который растёт в цене, а не аренда, которая каждый месяц уходит арендодателю. Купить такой объект за свои деньги могут немногие, поэтому бизнес берёт кредит. Разберём, на каких условиях банки кредитуют покупку коммерческой недвижимости, как закрыть вопрос с залогом и первым взносом и когда можно получить льготную ставку.

Какую недвижимость можно купить в кредит

• —склады и логистические комплексы;
• —производственные цеха и здания;
• —офисы и офисные этажи;
• —торговые помещения и торговые центры;
• —объекты сферы услуг: гостиницы, хостелы, клиники, учебные центры.

Объект может быть нужен самому бизнесу или сдаваться в аренду. От этого зависит, какую программу и какой кредит выбирать: льготные программы финансируют объекты под собственную деятельность, покупку под аренду обычно оформляют коммерческим кредитом.

Условия банков: что ожидать

Единых условий нет — у каждого банка свои продукты. Например, по ипотеке на коммерческую недвижимость для ИП в Altyn Bank — до 200 млн ₸ на срок до 10 лет, первоначальный взнос от 50%, нужен опыт ведения бизнеса от 12 месяцев. Корпоративные кредиты для ТОО банки рассматривают индивидуально — по обороту, залогу и структуре сделки.

Залог и первоначальный взнос: как закрыть разницу

Банк оценивает объект ниже рыночной цены — с дисконтом на случай продажи. Разницу между суммой кредита и залоговой стоимостью нужно чем-то закрыть. Вариантов три:

• 1.Первоначальный взнос — собственные деньги компании.
• 2.Дополнительный залог — другая недвижимость, оборудование, транспорт.
• 3.Гарантия фонда «Даму» — фонд поручается перед банком за часть кредита, до 85% суммы. Комиссия — 1,5% от суммы гарантии при подписании и затем ежегодно от остатка. Подробно — в статье о гарантии «Даму».

Если залоговой стоимости объекта и гарантии хватает на всю сумму, сделку можно собрать без дополнительного залога, а в отдельных случаях — и без первого взноса. Как это работает, мы разобрали в статье «Как получить беззалоговый кредит».

Можно ли купить объект по льготной программе

• —«Өрлеу» — ставка для бизнеса не более 12,6%, до 7 млрд ₸, срок до 10 лет. Покупку коммерческой недвижимости финансируют, если объект нужен под деятельность в приоритетной отрасли и в проекте обосновано, зачем он бизнесу: новые мощности, расширение производства, логистика.
• —«Іскер аймақ» — до 200 млн ₸ для микро- и малого бизнеса, государство субсидирует 40% ставки до 3 лет. Подойдёт ли покупка объекта, зависит от цели и отрасли.
• —Коммерческий кредит банка с гарантией «Даму» — если объект покупается под аренду или не подходит под условия льготных программ.

Пример расчёта: склад за 300 млн ₸

Производственная компания покупает склад за 300 млн ₸ в кредит на 7 лет. Под 24% годовых платёж — около 7,4 млн ₸ в месяц, переплата за срок — около 322 млн ₸. Под льготные 12,6% — около 5,4 млн ₸ в месяц и около 153 млн ₸ переплаты. Разница — около 169 млн ₸.

Допустим, сейчас компания арендует похожий склад за 3 млн ₸ в месяц. При льготной ставке платёж по кредиту больше аренды примерно на 2,4 млн ₸ в месяц, но через 7 лет склад становится собственностью компании. Свои цифры посчитайте в кредитном калькуляторе.

Какие документы нужны

По объекту

• —правоустанавливающие документы продавца и выписка о зарегистрированных правах;
• —технический паспорт объекта;
• —подтверждение отсутствия обременений и арестов;
• —отчёт независимого оценщика;
• —предварительный договор купли-продажи или соглашение о цене.

По бизнесу

• —регистрационные документы ТОО или ИП;
• —финансовая и налоговая отчётность, выписки по счетам за последний год;
• —бизнес-план или расчёт: из каких денег будет платёж каждый месяц;
• —если объект сдаётся — договоры или предварительные договорённости с арендаторами.

Что именно смотрит банк у индивидуальных предпринимателей — в статье «Льготные кредиты для ИП».

Как получить кредит на коммерческую недвижимость: по шагам

• 1.Посчитать, какой платёж бизнес выдержит без напряжения, и на какую сумму объекта ориентироваться.
• 2.Выбрать объект с чистыми документами: без обременений, споров и самовольных перестроек.
• 3.Выбрать программу и банк: льготная программа, если объект подходит под её условия, или коммерческий кредит.
• 4.Заказать оценку объекта и собрать структуру сделки: залог, первый взнос, гарантия фонда.
• 5.Подать заявку в банк и ответить на вопросы кредитного аналитика.
• 6.Подписать договор, зарегистрировать залог и получить деньги — банк перечисляет их продавцу.

Как мы работаем с покупкой недвижимости

Мы готовим такие сделки под ключ: подбираем программу и банк, считаем структуру с гарантией фонда, готовим бизнес-план и документы и ведём проект до решения банка. Обычно от первого разговора до решения проходит около полутора месяцев. Подробнее — на странице о покупке коммерческой недвижимости.

Условия банков и программ приведены на октябрь 2026 года и могут меняться. Решение о кредите принимает банк. Мы консалтинговая компания и не выдаём кредиты.